横浜 マンションを一挙公開
近年の不動産市場の大きな変化に伴って、不動産のプロに対する社会の期待がおおいに高まり、業務の範囲も急激な広がりを見せています。
不動産鑑定士の魅力は、活躍の場が飛躍的に広がっている点でしょう。
独立開業、不動産会社はもちろん、不動産の金融や会計世界との密接なつながりによって銀行や保険会社、証券会社などの金融機関をはじめ、シンクタンクや投資顧問会社、さらには監査法人など、さまざまな分野で優秀な不動産鑑定士を必要としています。
不動産の金融商品化やグローバル化の進む現在、宅地建物取引主任者や不動産鑑定士の活躍する場所は、ますます不動産業以外に広がっています。
宅地建物取引業者や不動産鑑定業者ではない世界で活躍しているのです宅地建物取引主任者や不動産鑑定士の資格者は、不動産に関する高い能力を国から認められたスペシャリストとして、銀行や投資業など、不動産業以外の業種から必要とされている。
みなさんはオリンピックが４年に一度行われることをご存知ですね。
２００４年はアテネで行われました。
２００８年は北京です。
多くの国がオリンピックを招致したいと立候補します。
なぜ立候補するのでしょう。
いろいろな理由がありますが、そのひとつに、オリンピックという名目のもと、道路や交通機関をはじめ、競技場などのさまざまな施設を作ることができる、ということがあります。
道路などはオリンピックの終わったあとにも、人びとの交通手段としておおいに役立つのです。
日本経済はオリンピック後の不況がありましたが、それを乗り越えると景気は回復し、土地価格も上昇しました。
土地取引も活発になると、取引価格についての主の提出する価格を信用しませんでした。
なぜ折り合いがつかなかったのでしょうか。
土地の売買の交渉をしているあいだに土地価格がどんどん上がってしまったことが大きな理由です。
昭和訓年３月の指数を１００としますと、オリンピックの土地買収当時は５９４と約６倍になっています（市街地価格指数道路だけではなく、国や都道府県などの公共機関が土地を買う場合、あるいは土地を売る場合には「売買の当事者」ではなく、客観的な立場から、合理的な市場で形成されるであろう。
アメリカでは、世界不況時（１９２９年ごろ）に、土地の価格についての「客観的な立場」からの評価が必要となり、不動産鑑定士の制度ができたということですから、日本は非常に遅かったといえます。
制度ができてからの発展・進歩は著しいものがあります。
おもな経過をあげるとつぎのとおりです。
土地が適正に取り引きされるように指標をあたえるのも亜要な仕事のひとつ指標になる「標準地」を選定してその価格を「おおやけ」にすることにより、適正な地価の形成を図る必要が生じました。
国土交通省令で定める区域（公示区域といいます）に「標準地」を選定し、２人以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その「正常な価格を公示」することにより、経済効率の追求がイコール人間の幸福と考察されてきた結果、公害などの問題も生じてきました。
土地についても細分化された土地の効率万能主義の結果、日照問題などが生じました。
経済が発展すると、土地利用についても「土地所有権絶対」というこの法律の理念により、「利用」に対する指導などと「取引価格」に対する指導などを行うことができるようになりました。
「取引価格」についての「基準地」を選定して、１人以上の不動産鑑定士等が鑑定評価することになっています。
土地問題は、経済問題としていつも「その時代」の新しい問題としてとらえられます。
そのため「同じ土地」でもそのときそのときによって価値（値段）がことなります。
「今日の価格は昨日の展開であり、明日を反映するものであり、つねに変動の過程」にあります。
不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」にもとづいて能力を認められ、不動産の鑑定評価を独占的に行うことを認められている専門家です。
したがって、不動産鑑定士の資格者以外の人が不動産鑑定評価を行うことはできません。
不動産鑑定士は、地域の環境や諸条件を考慮して「不動産の妓有効使用」を判定し、不動産の適正な利用についての専門家でもあります。
不動産鑑定士はさまざまな分野で活躍しています。
国や都道府県が土地の適正な価格を一般に公表するための地価公示制度や地価調査の制度をはじめとして、公共用地の買収評価、相続税路線価評価、固定資産税評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには不動産に関するカウンセリングなど、広く公共団体や民間の求めに応じて不動産鑑定士が業務を行っています。
人が何かを買おうとするときには通常、材料を買ってきて自分で作ればいくらで作ることができるか（費用性）、同じようなものをほかの販売店ではいくらで売っているか（市場性）、それを買うことで自分がいくらの収益を得ることができるか（収益性）の３つの面について検討したいと思うでしょう。
自分の購入目的に沿った妥当な価格で購入しようと思うでしたとえばパソコンがほしいと思ったときに、部品や材料は売られていますから買ってきて組み立てることができます。
同じ性能をもったパソコンは多くの販売店で売られていますから価格の比較もできます。
どのくらいの価格のパソコンを買うのかについては、そのパソコンを自分がどのように使うのかによって違ってくるでしょう。
不動産鑑定評価とは「不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額で表示すること」であるといわれています。
これが不動産鑑定士の仕事の基本です。
どういうことなのかを説明しておきいずれにしても、価格はだれでもインターネットや多くの販売店で調べれば知ることができます。
パソコンのように同じものが多く存在するものは、店によっていろいろな価格が出てきますが、それを買う人たちはいちばん安い価格を出している販売店で買おうとしますから、どこもぎりぎりの価格で販売しようとし、そのうちに自然にどこでも同じような価格になってきます。
これを需要と供給によるバランス「需給バランス」といいます。
このようにインターネットや販売店などのように価格を調べることができる場所を「市場」といい、売り手と買い手とのあいだに需給バランスが働いて価格が自然に決定され、価格を調べることができることを『合理的市場が存在する」といいます。
つまり、同じものが多く存在するものには「市場」が存在するということがいえます。
不動産はほかのものとは大きく異なる性質をもっています。
「不動産は同じものがふたつとない」ということです。
たとえばある土地は、地球上の地表のある部分を区切ったものですから、そのような場所にあるそのような形をした土地は世界中にひとつしかありません。
建物にしても建っている場所がしきちちが違いますし、敷地と道路との関係や日当たりや建物から見る風景も違いますから、世界中にひとつしかないわけです。
このように世界中にひとつしかない不動産は、ほかのもののようにあちらでもこちらでも売役割を担うのです。
需給バランスによって自然に価格が決定されるような「合理的市場」が存在しません。
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